Política | Mercado inmobiliario
09/01
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Tendencias para el 2026
En el mercado de alquileres, las casas fueron el segmento que registró los mayores incrementos interanuales. En el Gran Buenos Aires Sur, los valores subieron 63,1%, mientras que en el GBA Norte avanzaron 50,1% y en el GBA Oeste 40,8%. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en cambio, el aumento fue más moderado: 32,9% en el caso de las casas. Los departamentos también mostraron subas importantes, con variaciones de entre 35% y 40% en todas las zonas del AMBA, cifras que superaron ampliamente la inflación anual estimada en torno al 31%.
El informe señala que en diciembre de 2025 los alquileres tuvieron incrementos mensuales de 2,3% en casas y 1,4% en departamentos, lo que consolidó aumentos anuales del 49,2% y 31,6%, respectivamente. La dispersión de precios fue mayor en el conurbano: en el último mes del año, los alquileres de casas variaron entre 0,4% y 3,1% según la zona, mientras que los departamentos oscilaron entre 1,7% y 2,3%. Entre los municipios con mayores subas intermensuales se destacaron Pilar, con un aumento del 4,2% en casas, y Tigre, con un incremento del 4,7% en departamentos. En CABA, el barrio de Retiro registró la mayor variación mensual, con un alza del 5,2%.
En cuanto a los precios de cierre de año, el valor mediano del metro cuadrado de alquiler en CABA fue de 12.622 pesos para casas y 16.197 pesos para departamentos. Estos valores representan la mediana de precios, es decir, el punto que divide al conjunto de publicaciones en dos mitades: una por encima y otra por debajo. Las zonas más visitadas por los usuarios durante diciembre fueron Palermo, Olivos, Ramos Mejía y La Plata, lo que refleja un interés sostenido en áreas con buena conectividad y oferta de servicios.
El mercado de ventas, que opera mayoritariamente en dólares, mostró una dinámica más estable. A nivel AMBA, el precio mediano del metro cuadrado de casas aumentó apenas 0,8% en comparación con diciembre de 2024, aunque con diferencias marcadas entre zonas: cayó 1,2% en CABA, subió 5,5% en GBA Norte y avanzó 0,8% en GBA Sur y Oeste. En contraste, los departamentos tuvieron una recuperación generalizada, con aumentos interanuales del 5,8% en el AMBA, 7% en GBA Norte y 5,2% en la Ciudad de Buenos Aires.
Los precios de cierre de 2025 en CABA se ubicaron en 1.331 dólares por metro cuadrado para departamentos y 2.609 dólares para casas. La dispersión de valores dentro de la Ciudad sigue siendo amplia: Puerto Madero encabeza el ranking con 5.974 dólares por metro cuadrado, seguido por Palermo con 3.420 dólares, mientras que Agronomía se ubica entre las zonas más accesibles, con 2.270 dólares por metro cuadrado.
El análisis granular por barrios y municipios muestra variaciones aún más pronunciadas. Pilar fue uno de los municipios con mayor incremento interanual en el precio de venta de casas, con una suba del 17,4%. En el mercado de departamentos, Escobar lideró el crecimiento con un aumento del 17%. En CABA, Saavedra registró la mayor variación interanual en departamentos, con un incremento del 11,4%.
El informe también analiza la demanda, medida por la cantidad de contactos recibidos por las publicaciones. En este punto, se observa una desaceleración: la demanda de departamentos en venta en CABA cayó 13,2% entre noviembre de 2024 y noviembre de 2025, con una tendencia descendente en los últimos meses del año. Según el reporte, esta dinámica podría estar vinculada a la paralización de líneas hipotecarias y a la incertidumbre electoral que caracterizó el último trimestre de 2025, factores que llevaron a la postergación de decisiones de compra por parte de los usuarios.
En cuanto a la oferta, el informe destaca un dato relevante: la cantidad de departamentos disponibles para alquilar en CABA aumentó 214,8% entre noviembre de 2023 y diciembre de 2025. Este incremento podría contribuir a moderar los precios en los próximos meses, especialmente en un contexto donde la demanda muestra signos de enfriamiento.
El estudio también identifica zonas calientes, frías y neutras en el mercado de ventas. En diciembre de 2025, el segmento de casas se encontraba en alza en GBA Norte desde mayo de ese año, mientras que mostraba una tendencia a la baja en GBA Oeste y en CABA desde julio y noviembre, respectivamente. En departamentos, en cambio, el mercado se mantuvo al alza en todas las zonas del AMBA: CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste, con tendencias positivas que se sostienen desde 2023 y 2024 según cada caso.
El balance general muestra un mercado inmobiliario que transita una etapa de reacomodamiento. Los alquileres continúan presionados al alza, aunque con señales de moderación por el aumento de la oferta. Las ventas, por su parte, muestran una recuperación gradual en dólares, especialmente en departamentos y en zonas de mayor dinamismo económico. El inicio de 2026 encuentra al sector con precios más altos que un año atrás, pero con un nivel de actividad condicionado por la evolución del crédito, la estabilidad macroeconómica y la capacidad de los hogares para afrontar nuevos compromisos.
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