Política | Vivienda propia
03/10
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Un derecho de pocos
La derogación de la Ley 27.551, que regulaba los contratos de alquiler en Argentina, fue presentada por el gobierno como una medida para "liberar" el mercado y fomentar acuerdos más flexibles entre propietarios e inquilinos. El nuevo marco legal permite pactar contratos sin plazos mínimos, en cualquier moneda, y sin índices oficiales de actualización. En teoría, esto debería dinamizar el mercado y facilitar el acceso a la vivienda. En la práctica, sin embargo, ha generado un escenario de incertidumbre y vulnerabilidad para los inquilinos.
En la ciudad, donde más del 35% de la población alquila, el impacto fue inmediato. Los precios se dispararon, los contratos se acortaron, y muchos propietarios comenzaron a exigir pagos en dólares. La falta de regulación dejó a los inquilinos sin herramientas legales para negociar condiciones justas, mientras que los propietarios ganaron margen para maximizar rentabilidad. Según datos del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), el precio promedio de un alquiler en CABA aumentó más del 200% interanual en 2024, muy por encima de la inflación.
El auge de los alquileres temporarios turísticos
En paralelo, el crecimiento explosivo de los alquileres temporarios con fines turísticos -principalmente a través de plataformas como Airbnb y Booking- ha contribuido a la crisis. En 2023, se estimaba que había más de 20.000 unidades publicadas en Airbnb en la ciudad. Los alquileres temporarios ofrecen a los propietarios ingresos más altos y mayor flexibilidad, pero reducen la oferta de viviendas para residentes permanentes.
En barrios como Palermo, San Telmo y Recoleta, la proporción de unidades destinadas al turismo supera el 10% del total de viviendas disponibles. Esto ha provocado una "turistificación" de zonas residenciales, encareciendo el costo de vida y alterando la dinámica barrial.
Además, la falta de regulación ha generado problemas de convivencia, inseguridad y sobrecarga de servicios públicos. El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires intentó abordar esta situación mediante una resolución que obliga a registrar las propiedades antes de publicarlas en plataformas digitales, pero la implementación ha sido lenta y la fiscalización escasa.
Efectos sociales y urbanos
La combinación de desregulación y expansión del alquiler turístico ha tenido efectos devastadores en el tejido urbano. Miles de familias enfrentan dificultades para encontrar vivienda, especialmente en sectores medios y bajos. La informalidad en los contratos, la dolarización de los precios y la falta de previsibilidad han expulsado a muchos inquilinos del mercado formal, obligándolos a recurrir a soluciones precarias o compartir espacios en condiciones indignas.
A pesar de la demanda, hay miles de viviendas vacías en la ciudad, mantenidas como activos financieros o reservadas para alquileres temporarios. El fenómeno también ha impactado en la planificación urbana. La concentración de alquileres temporarios en zonas específicas ha generado desequilibrios territoriales, mientras que la falta de vivienda accesible ha dificultado la radicación de trabajadores esenciales, estudiantes y adultos mayores. En este contexto, el derecho a la ciudad -entendido como el acceso equitativo a servicios, oportunidades y calidad de vida- se ve cada vez más amenazado.
¿Hacia dónde vamos?
La crisis habitacional en Buenos Aires no es nueva, pero ha alcanzado niveles críticos en el último año. La desregulación del mercado, lejos de resolver los problemas estructurales, ha profundizado las desigualdades y debilitado la capacidad del Estado para garantizar el acceso a la vivienda. El auge de los alquileres temporarios, si bien responde a una lógica global, requiere una regulación específica que equilibre los intereses turísticos con las necesidades habitacionales. El acceso a la vivienda propia se ha vuelto prácticamente imposible para amplios sectores, especialmente jóvenes y adultos mayores.
Diversos sectores sociales, académicos y políticos han reclamado medidas urgentes. Desde la creación de un registro obligatorio de alquileres temporarios, hasta incentivos fiscales para propietarios que ofrezcan contratos a largo plazo. También se propone la implementación de políticas de vivienda pública, créditos accesibles y mecanismos de control de precios.
Además, la política de ajuste del gobierno nacional ha paralizado casi por completo la obra pública, afectando directamente la producción de viviendas sociales y la infraestructura urbana, falta que no compensó el gobierno porteño. Es más, el gobierno local hace mucho que desertó del esfuerzo por sostener una política propia de acceso a la primera vivienda. Los planes que 20 años atrás promovía, financiando proyectos de cooperativas de vivienda a través del Instituto de ese nombre, quedaron paralizados y reducidos a créditos hipotecarios en condiciones de mercado del Banco Ciudad.
En definitiva, la ciudad enfrenta un dilema: seguir profundizando la lógica del mercado o recuperar el enfoque del derecho a la vivienda como eje de la política urbana. La respuesta no será sencilla, pero será decisiva para el futuro de Buenos Aires como una ciudad habitable, inclusiva y justa.
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